Vers la fin des prêts immo à taux fixe dès 2023 ?
Chère lectrice, cher lecteur,
Si vous rêvez de devenir propriétaire, accrochez-vous.
Parce qu’obtenir un prêt aujourd’hui est devenu un parcours du combattant avec des obstacles réglementaires impitoyables.
Depuis début 2022, de nombreuses mesures sont venues limiter l’accès au crédit pour de nombreux emprunteurs (hausse des taux d’emprunt, nouvelles règles du HCSF, taux d’usure…)
Et le résultat ne s’est pas fait attendre, sur le marché du neuf, comme sur l’ancien.
Selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, le nombre de crédits accordés est en chute libre de – 36 % en glissement annuel !
Mais ce n’est pas tout.
La Banque centrale européenne voudrait-elle porter le coup de grâce à partir de 2023 ?
Ils veulent transférer le risque sur vous
Aujourd’hui plus de 90 % des prêts en France sont à taux fixes.
Les banques françaises ont une gestion du risque prudente et cela permet d’assurer une bonne protection des emprunteurs.
La Fédération Bancaire Française le confirme :
“Notre modèle à taux fixe, unique, protège les emprunteurs en leur permettant de connaître de façon certaine le coût de leur crédit pour toute sa durée, quelles que soient les évolutions de l’environnement économique. Les prêts à taux fixes sont accordés en fonction des revenus de l’emprunteur et non de la valeur de son bien. Notre modèle doit être préservé.”
Mais la BCE pense que ce modèle pourrait être néfaste à long terme pour le système financier.
Car lorsqu’une banque vous accorde un prêt à taux fixe, elle calcule son taux avec une marge de rentabilité pour elle.
Sauf que, si les taux remontent, cette marge diminue, voire disparaît.
Or, nous sommes dans un contexte où la Banque centrale européenne augmente ses taux de façon rapide et forte…
… et elle va continuer de le faire pour lutter contre l’inflation.
Donc les autorités bancaires (comité de Bâle et Banque centrale européenne) voudraient imposer des taux variables aux Français !
Parce que le prêt à taux variable n’a que des avantages pour eux :
- si les taux augmentent, c’est l’emprunteur qui supporte la hausse sur son échéance de prêt
- et si au final l’emprunteur ne peut plus rembourser son échéance, la banque pourra saisir le bien grâce à la garantie qu’elle a prise !
Pile elle gagne, face vous perdez.
(c’est d’ailleurs ce mécanisme de prêts à taux variables qui a été à la base de la crise des subprimes, en 2008)
Mais ils vont quand même vous faire croire qu’ils font ça dans votre intérêt…
Ce serait vraiment mieux pour vous ?
Votre banquier utilise une grille des taux, mise à jour chaque mois, pour vous financer.
Et sur cette grille, il a toujours le choix entre un taux fixe et un taux variable.
Le taux fixe est un peu plus élevé que le taux variable, car il intègre une marge en contrepartie du risque que prend la banque sur le long terme.
La BCE met donc en avant le fait que les taux variables sont plus accessibles aux ménages possédant des revenus limités.
Et c’est pour cela qu’elle souhaiterait généraliser leur usage pour faciliter l’accès au crédit immobilier.
Mais…
En réalité, si vous obtenez votre financement avec un taux variable, la seule certitude, c’est que c’est vous qui prendrez un risque supplémentaire à la place de votre banque !
Par contre, vous pourriez rencontrer des problèmes :
- si votre dossier est passé “limite” en termes de taux d’endettement, l’augmentation de votre échéance variable pourrait faire exploser votre budget et vos capacités de remboursement
- si vous êtes investisseur immobilier, vous n’avez pas de visibilité sur vos échéances pour calculer votre rentabilité et vous construire un patrimoine
La sécurité du taux fixe n’a pas de prix
Un prêt à taux fixe protège l’emprunteur et c’est un élément important à prendre en compte lorsque vous vous engagez sur 20, ou 25 ans.
D’autant plus que dans ce cas, l’inflation est votre alliée !
Car grâce à elle, votre échéance de prêt à taux fixe vous coûtera de moins en moins cher au fil des années.
Alors si vous êtes dans la situation où votre dossier ne “passe” pas à cause du taux fixe, plutôt que de prendre un taux variable, essayez plutôt :
- d’allonger la durée du prêt
- d’augmenter votre apport
- ou de chercher un autre bien qui soit plus dans votre budget !
C’est un nouveau signal à prendre en compte pour les investisseurs : historiquement l’immobilier est un excellent placement… mais il va devenir de plus en plus compliqué à développer.
Amicalement,
Marc Schneider
