Chère lectrice, cher lecteur,
Vous devriez bientôt voir le nom d’Annaïg Le Meur partout dans les médias…
Députée macroniste, elle vient d’être réélue dans la 1ère circonscription du Finistère.
Et depuis le 15 novembre 2023, elle est missionnée par le gouvernement pour s’attaquer au cadre législatif et fiscal du statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).
Elle a donc rédigé un rapport complet qui devrait être examiné par les députés dès cet automne, et qui va servir de base pour une réforme complète de la fiscalité locative :
Le texte définitif a déjà été transmis à l’Assemblée Nationale.
Et il pourrait signer l’arrêt de mort du LMNP.
Mais pourquoi vouloir modifier en profondeur ce statut, utilisé par tant de petits propriétaires pour louer leur bien en meublé (par exemple pour des logements étudiants, ou des locations saisonnières) ?
Parce que le gouvernement le juge trop favorable par rapport à la location nue de longue durée !
En clair : il faut trouver un moyen de TAXER PLUS les propriétaires qui font de la location meublée de courte durée.
J’ai épluché ce rapport pour vous, et voici les pires propositions qu’il contient :
CATACLYSME #1 : la fin du mécanisme de l’amortissement
C’est l’un des grands avantages du LMNP.
Il permet au propriétaire de déduire l’amortissement du bien et des travaux de ses revenus locatifs.
Cette déduction vient donc réduire de façon importante l’assiette imposable.
(Et dans la plupart des cas, l’amortissement vient même l’annuler totalement…)
Résultat, en LMNP, si le montage financier est bien fait, le propriétaire n’a AUCUN impôt à payer sur ses revenus locatifs pendant plusieurs années.
La réforme prévoit de supprimer ce mécanisme.
Cela aurait pour conséquence immédiate d’augmenter l’assiette imposable…
Et donc l’impôt à payer sur les revenus de ce type de location !
D’autant que tous les propriétaires en LMNP ont calculé la rentabilité de leur projet en intégrant la déduction de l’amortissement dans leur prévisionnel.
Avec cette mesure, leur cash-flow pourrait donc être réduit, voire tomber en négatif, ce qui remettrait en question la profitabilité de leur investissement…
CATACLYSME #2 : la fin de l’abattement sur les plus-values imposables
C’est l’autre grand avantage du LMNP.
Il permet au propriétaire d’avoir un abattement progressif sur sa plus-value imposable, en fonction de la durée de détention.
Résultat, en LMNP, au bout de 22 ans (et 30 ans pour les prélèvements sociaux), le propriétaire n’a AUCUN impôt à payer sur la plus-value réalisée à la revente de son bien.
La réforme prévoit de supprimer cet abattement.
La plus-value imposable serait donc calculée sans abattement (comme pour les plus-values professionnelles), et en réintégrant les amortissements déjà déduits dans le prix de revient du bien !
(Ce qui reviendrait à annuler en partie, voire en totalité, le gain fiscal que le propriétaire aurait pu faire avec l’amortissement pendant les années d’exploitation du bien…)
Avec cette réforme, on comprend donc que l’objectif du gouvernement est d’unifier les régimes fiscaux pour taxer tous les revenus locatifs de la même façon, quel que soit le type de location (meublée, ou nue), dans la catégorie des revenus fonciers.
Pourquoi ?
Parce que c’est le barème qui peut être le plus pénalisant pour les propriétaires (avec peu de charges déductibles et un taux de taxation qui peut monter jusqu’à 62,2 %…)
Et même si l’application de cette réforme sera sans doute étalée sur une période de transition de 2 à 5 ans, vous devez considérer que le LMNP est condamné à brève échéance.
Il faut le prendre en compte dans l’analyse de vos projets futurs, car vous n’investissez pas dans l’immobilier à horizon 5 ans, mais plutôt sur 15, ou 20 ans.
Le coup de grâce est prévu pour quand ?
Comme je vous l’ai dit, cette réforme n’est pas passée.
Rien n’a encore été voté.
De nombreuses dispositions pourraient donc être reportées, ou amendées par les députés, et certains barèmes pourraient changer.
Mais ne vous faites pas trop d’illusions…
Le statut du LMNP est dans le viseur de l’administration fiscale depuis longtemps, et ils finiront par le faire sauter, d’une façon ou d’une autre.
(L’État français surendetté a besoin d’argent, et les propriétaires immobiliers sont une cible idéale puisqu’ils ne peuvent pas délocaliser leurs biens, ni leurs revenus locatifs…)
Et si ce projet de loi est adopté en fin d’année, les propriétaires en LMNP peuvent s’attendre à se faire tondre comme des moutons à partir de 2025.
Car ces nouvelles règles fiscales s’appliqueraient à tous les futurs biens loués après la réforme…
MAIS AUSSI à tous les biens déjà mis en location à l’occasion d’un changement de bail !
Donc comme les baux en LMNP sont sur des durées de quelques mois au maximum, l’intégralité des logements passerait sous la nouvelle fiscalité en moins de 2 ans.
Ce qui veut dire que la quasi-totalité des propriétaires actuels qui sont en LMNP subiront une hausse de leur fiscalité sur leurs revenus locatifs…
Alors maintenant, on fait quoi pour éviter la baffe fiscale ?
- si vous avez déjà des biens en LMNP
Une solution pour vous serait de passer en Loueur Meublé Professionnel (LMP).
Pour en bénéficier :
- vos recettes annuelles tirées de la location meublée doivent dépasser 23’000 € (la réforme prévoit de faire passer ce seuil à 30’000 €)
- vos revenus locatifs doivent être supérieurs aux revenus professionnels de votre foyer fiscal
En LMP, vos revenus locatifs resteront taxés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Ce qui veut dire que vous conservez l’avantage du mécanisme de déduction de l’amortissement.
Mais attention, ce n’est pas une solution miracle…
Car à la revente du bien, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’appliquera, sans aucun abattement, et en réintégrant les amortissements déduits dans le prix de revient.
Et en plus, en LMP, vous devrez vous affilier au régime de la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI).
Ce qui implique le paiement de cotisations sociales sur vos revenus locatifs (au taux d’environ 45 % !)
Autant dire que votre rentabilité va en prendre un sacré coup…
- si vous prévoyez d’investir dans l’immobilier
Privilégiez la stratégie de faire vos investissements au travers d’une société.
Pour cela, en fonction de votre situation patrimoniale et de vos objectifs, vous pourriez utiliser une SCI à l’IS (qui permet de faire de la location meublée), ou une SAS immobilière, ou encore une SARL de famille.
Cette solution vous permettra d’optimiser la gestion de votre patrimoine et de votre fiscalité.
Mais dans tous les cas, gardez en tête que vos revenus locatifs resteront facilement taxables par l’administration fiscale, et pour cause :
Elle sait où sont vos biens, comment vous les détenez (pleine propriété, démembrement), quel est le montant de vos revenus, quels sont les noms de vos locataires…
Plus rien ne lui échappe sur le territoire national.
C’est pourquoi il peut aussi être judicieux de posséder, en complément de vos biens immobiliers, des actifs numériques délocalisables.
Pour cela, les cryptomonnaies sont de véritables pépites pour les investisseurs.
De plus, certaines offrent un potentiel de rendement exponentiel.
Amicalement,
Marc Schneider
