L’immobilier à haut risque en 2023

Chère lectrice, cher lecteur,

Depuis 25 ans, les prix de l’immobilier en France connaissent une hausse quasi continue.

(les prix ont plus que doublé en province et plus que triplé à Paris)

Rien que sur la période 2015-2022, toutes régions confondues, ils ont augmenté en moyenne de + 32 %.

Mais 2023 pourrait être l’année de la grande bascule.

On observe déjà depuis quelques mois un ralentissement, voire même une baisse des prix dans certaines zones, comme à Paris…

Et le nombre de ventes cumulées sur 12 mois dans les logements anciens a déjà chuté de – 6 % (entre mi-2021 et mi-2022).

Cette tendance pourrait encore s’aggraver…

Vers un krach immo d’anthologie ?

Depuis la crise de 2008, les taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) ont été orientés à la baisse, pour finir proches de 0 % (voire même légèrement négatifs).

Dans ce contexte de taux bas, les taux des crédits immo ont baissé aussi.

Et jusqu’à l’année dernière, ils étaient à des niveaux historiquement bas (donc cela ne coûtait presque rien d’emprunter, même sur 25 ans !)

Pour comprendre l’impact de la baisse des taux, regardez :

• en 2007, les taux d’intérêt étaient d’environ 7 % (donc avec une mensualité de 1’000 €, vous pouviez d’emprunter environ 141’000 € sur 25 ans)
• en 2020, les taux d’intérêt étaient d’environ 1 % (donc avec la même mensualité de 1’000 €, vous pouviez emprunter… 265’000 € sur 25 ans)

Soit 124’000 € de capacité d’emprunt en plus pour un même emprunteur, juste grâce à la baisse des taux !

C’était un facteur important qui a facilité l’accès à la propriété, augmenté la demande… et donc poussé les prix à la hausse depuis des années.

Mais depuis quelques mois, le ton a changé à la BCE…

Pour lutter contre l’inflation qu’elle juge “beaucoup trop élevée”, Christine Lagarde a averti que :

“La Banque centrale européenne continuera à relever ses taux d’intérêt et les laissera en territoire restrictif aussi longtemps qu’il le faudra pour ramener l’inflation vers l’objectif à moyen terme de 2%”

La route est donc tracée et cette hausse des taux de la BCE va impacter les taux d’emprunts immobiliers.

Par ricochet, cela va réduire la capacité d’emprunt maximum des acheteurs.

Et donc les prix du marché immobilier risquent de devoir s’ajuster à la baisse (sinon les biens ne se vendront pas, faute d’acheteurs solvables !)

Et en plus les banques refusent les dossiers ?

Le taux d’usure est le taux au-delà duquel le banquier ne peut plus prêter à ses clients.

Il est fixé à 3,57 % début 2023.

C’est un taux “plafond” qui protège l’emprunteur car il évite que les banques soient trop gourmandes et demandent des taux d’intérêts indécents aux emprunteurs qui ne pourraient pas rembourser leurs crédits.

Pour savoir si votre dossier “passe”, le banquier calcule donc son taux d’emprunt + les frais de dossier + le taux de l’assurance emprunteur.

Et tout cela doit rester inférieur au taux d’usure.

Ce taux d’usure était donné chaque trimestre par la Banque de France, mais en pratique, il n’évoluait pas car depuis des années il n’était jamais atteint (puisque les taux de la BCE restaient inchangés à 0…)

Mais depuis que la BCE augmente ses taux, les taux d’emprunt bancaires ont aussi décollé et cela produit un effet ciseau destructeur !

Car de nombreux dossiers dépassent maintenant le taux d’usure et sont donc refusés par la banque.

Devant le risque d’un effondrement généralisé des prix, la Banque de France et les courtiers se sont réunis en urgence pour modifier les règles du taux d’usure.

À partir de mars 2023, il sera réajusté tous les mois pour suivre l’évolution des taux de la BCE.

Cela devrait donc permettre aux banques de réouvrir les vannes du crédit et de limiter la pression sur les prix des biens en vente.

Cette petite bouffée d’oxygène a débloqué l’engorgement du marché à court terme, mais la spirale infernale reste en place :

inflation élevée -> hausse des taux de la BCE -> hausse des taux immobilier -> baisse de la capacité d’emprunt -> baisse des transactions -> ajustement des prix à la baisse

La grande question est donc de savoir si l’atterrissage des prix de l’immobilier se fera en douceur, ou dans un krach violent…

Heureusement, une tendance technologique ultra prometteuse pourrait révolutionner le marché immobilier… et garantir un accès à la propriété pour des prix dérisoires !

Je vous en dis plus ici, car c’est une opportunité d’investissement à fort potentiel.

Amicalement,

Marc Schneider